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La nullité de la promesse de vente contractée aux fins de garantir un prêt

Le 11 mars 2019
 La nullité de la promesse de vente contractée aux fins de garantir un prêt
Les règles encadrant la saisie immobilière sont d'ordre public.

Une personne physique consent un prêt de 900.000 euros à une Société. Le prêt est garanti par une hypothèque de second rang sur une parcelle de terre appartenant à l’emprunteur. Dans le même temps, une promesse synallagmatique de vente est conclue entre le prêteur et l’emprunteur pour un prix de 900.000 euros.

Dans cette affaire, il avait été convenu entre les parties que l’emprunteur devait rembourser le prêt en une seule échéance au bout de 6 mois.
Le jour même où le prêt a été consenti, l’emprunteur et le prêteur ont conclu une promesse synallagmatique de vente.

Il avait été décidé que, si l’emprunteur ne remboursait pas la totalité du prêt à l’échéance convenue, le prêteur deviendrait propriétaire de la parcelle de terre appartenant à l’emprunteur, et ce pour un montant de 900.000 euros correspondant au montant du prêt consenti.


L’emprunteur n’a jamais remboursé le prêt.

Le prêteur a donc décidé de poursuivre la Société pour que soit jugée parfaite la vente de la parcelle.

La Cour de cassation a rejeté la demande du prêteur et a considéré que la promesse de vente était nulle.

En effet, elle a considéré que la promesse de vente et le prêt étaient liés et concourraient à une même opération.

La seule finalité était donc, pour la Cour suprême, de contourner les règles de la saisie immobilière.

Or, les règles encadrant la saisie immobilière sont d’ordre public.

La promesse de vente s’analysait donc en une clause de voie parée et non en un pacte commissoire puisqu’elle ne satisfait pas aux conditions des articles 2459 et 2460 du Code civil.


Pour rappel, l’article 2458 du Code civil dispose que :

« A moins qu’il ne poursuive la vente du bien hypothéqué selon les modalités prévues par les lois sur les procédures civiles d’exécution, auxquelles la convention d’hypothèque ne peut déroger, le créancier hypothécaire impayé peut demander en justice que l’immeuble lui demeure en paiement.

Cette faculté ne lui est toutefois pas offerte si l’immeuble constitue la résidence principale du débiteur. »

C’est donc très logiquement que la Cour de cassation a considéré que la promesse de vente était nulle et que la demande du prêteur devait être rejetée :

« Mais attendu qu'ayant relevé que les trois actes étaient liés les uns aux autres et concouraient tous à une même opération, qu'il s'agissait pour M. X... de s'assurer d'une sûreté efficace destinée à contourner les règles de la saisie immobilière, que le "compromis" de vente s'analysait en une clause de voie parée de nature à contourner le cours normal des procédures d'exécution et non en un pacte commissoire puisqu'il ne satisfaisait pas aux conditions des articles 2459 et 2460 du code civil et que la seule existence dans l'acte de conditions suspensives de droit commun était inopérante à combattre cette analyse, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la promesse de vente était nulle et que la demande de M. X... devait être rejetée, a légalement justifié sa décision ; »
Cass civ 3ème, 20/12/2018, n° 17-17939