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Droit commercial : Le droit d’entrée versé lors de la conclusion d’un bail commercial doit être considéré comme un supplément de loyer

Le 12 avril 2019
Droit commercial : Le droit d’entrée versé lors de la conclusion d’un bail commercial doit être considéré comme un supplément de loyer
Dans un arrêt du 15 février 2019, le Conseil d’Etat considère que le droit d’entrée doit être considéré comme un supplément de loyer soumis à la TVA et non comme une indemnité compensant une dépréciation du patrimoine du bailleur.

Dans cette affaire, une société avec consenti un bail commercial moyennant un droit d’entrée de 600 000 euros.

Les juges d’appel avaient jugé que le droit d’entrée devait être considéré comme la contrepartie de la cession d’un fonds de commerce qui serait distinct de l’opération de location du bail commercial. Le Conseil d’Etat censure cet arrêt.

La question était celle de savoir si le droit d’entrée versé lors de la conclusion d’un bail commercial devait suivre le loyer et donc être soumis à la TVA, ou s’il devait être considéré comme une contrepartie déterminée à compenser le préjudice subi par le créancier.

Pour rendre sa décision, le Conseil d’Etat rappelle que le droit d’entrée suit, par principe le sort des loyers de sorte qu’il doit être considéré non comme une contrepartie destinée à compenser le préjudice du créancier mais comme un supplément de loyers.

Il rappelle encore que le droit d’entrée ne peut être considéré comme une contrepartie distincte qu’en cas de circonstances particulières, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

En effet, le droit d’entrée était justifié par le contrat de bail par le fait que :

« Le bailleur met à disposition du preneur un local dans un centre bénéficiant d’une attractivité commerciale préexistante. »

Pour le Conseil d’Etat, le seul fait que le local bénéficie d’une attractivité commerciale préexistante ne justifie pas l’existence d’un élément de fonds de commerce qui serait distinct du droit au renouvellement au bail ni l’existence d’une indemnité destinée à dédommager le bailleur d’un préjudice résultant de la dépréciation de son patrimoine.

Il ressortait donc du contrat de bail que le droit d’entrée était intégralement versé au bailleur et conservé par ce dernier en contrepartie d’une opération unique de location.

En conséquence, le droit d’entrée doit être considéré comme un supplément de loyer qui doit être soumis à la TVA.

Conseil d’Etat, 15 février 2019, n° 410796